刊登日期 : 24/06/2023
1998年是中國房地產市場改革開放的極其重要的一年，一紙「房改」通知文件，徹底改變舊制度，開拓新未來。
改革開放｜「福利分房」時代 房地產市場基本不存在
中華人民共和國成立後，有一段長時間實行計劃經濟，「福利分房」是那個時代特有的房屋分配形式，典型特徵就是「等國家建房，靠組織分房，要單位給房」。
在計劃經濟年代，出讓土地所有權甚至使用權都是違法，房地產市場基本上不存在。
城市中的住房全都是政府修建，土地使用變更也需要得到批准。通常工作單位會先向政府申請修建職工住房的土地，獲批後就自行尋找資金，可能來自撥款，又或者截留利潤。建成後，這些住房絕大多數情況都會交予工作單位，並依照一定政策進行分配。
工齡、職稱、是否結婚、夫妻是否雙職工等，都是決定能否分房，以及分到甚麼房的重要標準。然而，在物資緊缺，經濟欠發達的年代，受益者只有極少一部分。以廣州番禺電機廠為例，400多名員工之中，只有100人左右能夠獲得分房。
唯一好處是人們並不擔心沒有住房，只是等待時間長短及住房大小的問題。即使是單身，雖然很難分配到獨立住房，但一般都能分到住房中的一小間或宿舍作為過渡，未來升職或結婚後就有機會「升級」。
此外，理論上這些住房都是屬於國家，工作單位只是「代理」，民眾實際上是向政府租住。當時整體工資極低，因此所繳付的也都是名義上的租金，甚至有些會完全不收費。以北京為例，1950年至1980年代中期，城市家庭房租支出僅佔平均家庭收入的6至9%。
但按工齡、職稱等硬性條件的分配住房制度，看似公平，實際上難言公平。受資源所限，根本不可能滿足所有人的需求，以致極容易滋生腐敗，或被強勢部門壟斷利益。
改革開放｜「房改」改變舊制度 啟動市場化新時代
早在推動改革開放初期，鄧小平就提出「解決住房問題能不能路子寬些」。從1978年到1998年，醞釀足足20年後，中國房地產市場終於實現改革開放，從流動性極低、交易量極少的福利分房時代，進入全面市場化時代。
1998年7月3日，《關於進一步深化城鎮住房制度改革 加快住房建設的通知》正式發布，決定自當年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。
取消福利分房的同時，金融政策亦同步跟進，包括允許貸款購買。龐大的住房需求，加上金融政策協助解決資金困難，中國房地產市場很快就得到全面啟動。據國家統計局年鑑數據顯示，1998年商品房成交量達12,185萬平方米，同比增長35.23%，商品房銷售額達2,513億元人民幣，同比增長39.65%。
「房改」標誌着中國沿襲近50年的福利分房制度正式劃上句號。
房地產市場得以活躍，帶動經濟發展。房地產行業的增加值佔GDP的比重，在1997年至1998年的短短1年間，就從1.9%暴增至4.2%，往來日子更逐漸成為國民經濟的重要支柱。
1998年的「房改」，既是中國房地產市場的開端，也為未來整個行業發展，提供保駕護航的制度基石。
