改革開放|告別「福利分房」時代 一紙「房改」通知開拓新未來

編輯︰王子傑

  1998年是中國房地產市場改革開放的極其重要的一年,一紙「房改」通知文件,徹底改變舊制度,開拓新未來。

改革開放|「福利分房」時代 房地產市場基本不存在

單身宿舍
「福利分房」的時代,單身一般來說極難獲分配到住房,只能住在宿舍。(圖片來源:Getty)

  中華人民共和國成立後,有一段長時間實行計劃經濟,「福利分房」是那個時代特有的房屋分配形式,典型特徵就是「等國家建房,靠組織分房,要單位給房」。

  在計劃經濟年代,出讓土地所有權甚至使用權都是違法,房地產市場基本上不存在。

  城市中的住房全都是政府修建,土地使用變更也需要得到批准。通常工作單位會先向政府申請修建職工住房的土地,獲批後就自行尋找資金,可能來自撥款,又或者截留利潤。建成後,這些住房絕大多數情況都會交予工作單位,並依照一定政策進行分配。

  工齡、職稱、是否結婚、夫妻是否雙職工等,都是決定能否分房,以及分到甚麼房的重要標準。然而,在物資緊缺,經濟欠發達的年代,受益者只有極少一部分。以廣州番禺電機廠為例,400多名員工之中,只有100人左右能夠獲得分房。

  唯一好處是人們並不擔心沒有住房,只是等待時間長短及住房大小的問題。即使是單身,雖然很難分配到獨立住房,但一般都能分到住房中的一小間或宿舍作為過渡,未來升職或結婚後就有機會「升級」。

福利房
已結婚是獲得「福利房」的一大優勢。(圖片來源:視覺中國)

  此外,理論上這些住房都是屬於國家,工作單位只是「代理」,民眾實際上是向政府租住。當時整體工資極低,因此所繳付的也都是名義上的租金,甚至有些會完全不收費。以北京為例,1950年至1980年代中期,城市家庭房租支出僅佔平均家庭收入的6至9%。

  但按工齡、職稱等硬性條件的分配住房制度,看似公平,實際上難言公平。受資源所限,根本不可能滿足所有人的需求,以致極容易滋生腐敗,或被強勢部門壟斷利益。

改革開放|「房改」改變舊制度 啟動市場化新時代

  早在推動改革開放初期,鄧小平就提出「解決住房問題能不能路子寬些」。從1978年到1998年,醞釀足足20年後,中國房地產市場終於實現改革開放,從流動性極低、交易量極少的福利分房時代,進入全面市場化時代。

  1998年7月3日,《關於進一步深化城鎮住房制度改革 加快住房建設的通知》正式發布,決定自當年起停止住房實物分配,建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。

  取消福利分房的同時,金融政策亦同步跟進,包括允許貸款購買。龐大的住房需求,加上金融政策協助解決資金困難,中國房地產市場很快就得到全面啟動。據國家統計局年鑑數據顯示,1998年商品房成交量達12,185萬平方米,同比增長35.23%,商品房銷售額達2,513億元人民幣,同比增長39.65%。

住房貸款
房地產市場啟動後,貸款等經濟活動亦轉趨頻繁,加速發展步伐。(圖片來源:視覺中國)

  「房改」標誌着中國沿襲近50年的福利分房制度正式劃上句號。

  房地產市場得以活躍,帶動經濟發展。房地產行業的增加值佔GDP的比重,在1997年至1998年的短短1年間,就從1.9%暴增至4.2%,往來日子更逐漸成為國民經濟的重要支柱。

  1998年的「房改」,既是中國房地產市場的開端,也為未來整個行業發展,提供保駕護航的制度基石。

房地產
「福利分房」時代終結,中國房地產市場全面啟動。(圖片來源:視覺中國)

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